Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

ČR - Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní vztahy jsou v novém občanském zákoníku upraveny v ustanoveních § 2201 a násl., přičemž se jedná o velice rozsáhlou úpravu, která zahrnuje jednak obecný nájem věci movité i nemovité, detailně se pak věnuje nájmu bytu a domu, nájmu prostoru sloužícímu k podnikání, podnikatelskému pronájmu věcí movitých a nájmu dopravního prostředku.

Obecná ustanovení o nájmu věci se použijí v případě, že pro nájem dané věci neexistuje úprava speciální (která existuje například pro nájem bytu a domu). Nový občanský zákoník rozšiřuje možný předmět nájmu i na věci, které vzniknou teprve v budoucnu, pokud je možné tyto věci dostatečně přesně určit již při uzavření nájemní smlouvy. Zákonodárce v zájmu ochrany dobré víry umožňuje v NOZ zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí za podmínky, že je pronajímaná věc v katastru nemovitostí zapsána a zároveň to navrhne pronajímatel, resp. nájemce se souhlasem pronajímatele. Pokud se bude nájem věci zřizovat na dobu určitou, která bude delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, které se vztahují na nájem na dobu určitou. Pokud nájemcovo nájemní právo ohrožuje třetí osoba, může se nájemce domáhat ochrany sám a nebude se již tedy muset obracet na pronajímatele, aby jeho nájemní právo ochránil.

Nově se rozděluje péče o údržbu pronajaté věci tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (pokud není ujednáno jinak). Nájemce bude nově moci započíst až do výše jednoho nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, ze které byl povinen pronajímatel.

Změnu na věci bude moci nájemce stále provádět pouze se souhlasem pronajímatele, ale tento souhlas bude muset mít stejnou formu jakou má nájemní smlouva. Pokud dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nově nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán (podle současného stavu je k tomuto povinen až po skončení nájmu), a pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výslovně se již také upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Pokud to pronajímatel předem oznámí v přiměřené době, umožní mu nájemce prohlídku věci v nezbytném rozsahu. Je-li však třeba zabránit škodě či hrozí nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje. V případě, že vzniknou touto činností nájemci podstatné potíže, má právo na slevu z nájemného.

Pronajímatel musí dát na rozdíl od současné úpravy explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci opět ve stejné formě jakou má nájemní smlouva. Nájemné bude nově možné hradit i jinak než pouze v penězích s tím, že i takové plnění se hodnotí podle jeho finančního ekvivalentu.

Autor: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D., Advokátní kancelář Gürlich & Co.

Pokračování najdete v portálu Kde Chci Bydlet.cz ZDE